Сделка купли-продажи квартиры - это ответственный и рискованный шаг, который требует тщательной подготовки и проверки. В статье рассказывается, как избежать обмана и потери денег при покупке или продаже жилья в новостройке или на вторичном рынке. Описываются основные правила безопасной сделки: проверка участников сделки, правоустанавливающих документов на квартиру, наличия обременений и запретов. Также дается совет о том, как выбрать способ расчета: через эскроу-счет, аккредитив или нотариальное заверение договора купли-продажи. Статья поможет покупателям и продавцам квартир провести сделку безопасно и легально.

Проверка участников сделки

Первый шаг к безопасной сделке - это проверка личности и правоспособности продавца и покупателя квартиры. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку, и что он не является мошенником или недееспособным.

Для проверки личности продавца и покупателя необходимо:

• Сравнить данные паспортов участников сделки с данными, указанными в документах на квартиру. Обратить внимание на внешнее состояние паспортов: они не должны быть повреждены, исправлены или поддельны.
• Проверить паспорта участников сделки по списку недействительных российских паспортов Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Нередки случаи продажи чужой недвижимости по поддельным или украденным паспортам.
• Запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец и покупатель не состоят на учете в этих учреждениях. Эти справки не являются стопроцентной гарантией вменяемости (ее может установить только соответствующая экспертиза), но помогают снизить риски. Если же собственником квартиры является формально вменяемый, однако пожилой или тяжелобольной человек, возраст или состояние здоровья которого заставляют сомневаться в полном осознании им значения сделки по продаже, от покупки такой квартиры лучше отказаться.
• Проверить информацию о продавце на общедоступных ресурсах, содержащих сведения о процедурах банкротства, судебных спорах и исполнительных производствах. Наличие процедур банкротства продавца можно установить путем поиска в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также в базе арбитражных судопроизводств «Электронное правосудие». Во втором случае в поисковой строке «Участник дела» (вверху страницы слева) нужно указать фамилию продавца; к результатам поиска применить фильтр дел (вверху страницы) «Банкротные». Возможные судебные споры с продавцом в отношении квартиры стоит искать на сайте районного суда общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (в силу закона споры о недвижимости разрешаются по месту ее нахождения). К сожалению, сайты судов общей юрисдикции не до конца унифицированы, но искать необходимую информацию по ним достаточно просто: нужно выбрать раздел «Поиск по судебным делам»/«Поиск информации по делам» или «Судебное делопроизводство», указать в графе «Стороны»/«Участники» данные продавца и осуществить поиск. Наличие исполнительных производств по продавцу можно проверить на сайте Федеральной службы судебных приставов, введя его паспортные данные.

Проверка документов на квартиру

Второй шаг к безопасной сделке - это проверка правоустанавливающих документов на квартиру. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что продавец действительно является законным собственником квартиры, и что он не нарушает права третьих лиц при ее продаже.

Для проверки документов на квартиру необходимо:

• Запросить у продавца свидетельство о государственной регистрации права на квартиру (или выписку из Единого государственного реестра недвижимости - ЕГРН). Сравнить данные свидетельства (выписки) с данными паспорта продавца и покупателя. Обратить внимание на дату выдачи свидетельства (выписки): она должна быть не ранее даты подписания договора купли-продажи. Если продавец приобрел квартиру по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), то необходимо также проверить свидетельство о государственной регистрации ДДУ и акт приема-передачи квартиры от застройщика.
• Запросить у продавца все документы, подтверждающие его право собственности на квартиру: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве, судебное решение и т.д. Проверить соответствие данных в этих документах с данными в свидетельстве (выписке) о государственной регистрации права. Обратить внимание на то, как была приобретена квартира: если она была куплена у физического лица, то необходимо убедиться, что продавец является первым собственником квартиры или что он приобрел ее не ранее чем через три года после предыдущей покупки. Это связано с тем, что при продаже квартиры в течение трех лет с момента ее приобретения продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Если продавец не уплатил этот налог, то покупатель может столкнуться с претензиями налоговой службы и рисками аннулирования сделки.
• Запросить у продавца согласие всех собственников квартиры на ее продажу. Если квартира принадлежит нескольким лицам по долевой собственности или по праву общей собственности (например, супругам или родственникам), то все они должны выразить свое согласие на продажу своих долей или всей квартиры. Согласие может быть дано в письменной форме или нотариально заверено. Если один из собственников квартиры является несовершеннолетним или недееспособным, то для продажи его доли или всей квартиры необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства.
• Запросить у продавца согласие всех зарегистрированных в квартире лиц на ее продажу. Если в квартире проживают лица, которые не являются ее собственниками, но имеют право пользования жилым помещением (например, члены семьи продавца или арендаторы), то они также должны выразить свое согласие на продажу квартиры. Согласие может быть дано в письменной форме или нотариально заверено. Если одно из зарегистрированных в квартире лиц является несовершеннолетним или недееспособным, то для продажи квартиры необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства. Если в квартире проживают лица, которые не имеют права пользования жилым помещением, но фактически проживают в нем (например, соседи или знакомые продавца), то они должны быть выписаны из квартиры до совершения сделки.

Проверка обременений на квартиру

Третий шаг к безопасной сделке - это проверка наличия обременений и запретов на квартиру. Это необходимо для того, чтобы убедиться, что продавец может свободно распоряжаться своей собственностью, и что при продаже квартиры не будут нарушены права третьих лиц.

Для проверки обременений на квартиру необходимо:

• Запросить у продавца выписку из ЕГРН о наличии (отсутствии) обременений на квартиру. Выписка должна быть актуальной на дату подписания договора купли-продажи. В выписке указываются все виды обременений, такие как ипотека, арест, сервитут, залог, рента, пожизненное содержание с иждивением и т.д. Если в выписке указано, что на квартиру имеется обременение, то необходимо уточнить у продавца, как он собирается его снять или компенсировать покупателю. Например, если квартира заложена в банке по ипотечному кредиту, то продавец должен погасить его до совершения сделки или договориться с банком о переводе ипотеки на покупателя.
• Запросить у продавца справку из исполнительного производства о наличии (отсутствии) исполнительных действий по квартире. Справка должна быть актуальной на дату подписания договора купли-продажи. В справке указывается, есть ли по квартире исполнительные листы или постановления судебных приставов об обращении взыскания на имущество продавца. Если такие документы имеются, то это означает, что квартира может быть арестована или продана на аукционе для погашения долгов продавца. В этом случае от покупки такой квартиры лучше отказаться или требовать от продавца предоставления гарантий того, что он урегулирует свои долги до совершения сделки.
• Запросить у продавца справку из жилищно-коммунального хозяйства о наличии (отсутствии об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Справка должна быть актуальной на дату подписания договора купли-продажи. В справке указывается, есть ли по квартире задолженность по оплате за электроэнергию, водоснабжение, отопление, газ и т.д. Если такая задолженность имеется, то продавец должен ее погасить до совершения сделки или договориться с покупателем о том, кто и как будет ее оплачивать.

Выбор способа расчета

Четвертый шаг к безопасной сделке - это выбор способа расчета между продавцом и покупателем квартиры. Это необходимо для того, чтобы обеспечить надежную и удобную передачу денег за квартиру.

Для выбора способа расчета необходимо:

• Определиться с формой оплаты: наличной или безналичной. Наличная оплата подразумевает передачу денег в виде банкнот или монет, а безналичная - перевод денег со счета на счет через банк или другую финансовую организацию. Наличная оплата может быть более простой и быстрой, но также более рискованной, так как требует доставки и хранения больших сумм денег. Безналичная оплата может быть более безопасной и контролируемой, но также более сложной и затратной, так как требует открытия и ведения счетов, а также уплаты комиссий за переводы.

Ознакомиться с различными способами расчета в зависимости от формы оплаты. Если вы выбрали наличную оплату, то вы можете рассчитаться следующими способами:

• Из рук в руки. Это самый простой и быстрый способ расчета, но также самый небезопасный. Он подразумевает передачу денег продавцу лично до или после государственной регистрации права на квартиру. В этом случае вы рискуете потерять деньги в случае обмана продавца или проблем с регистрацией права. Также вы не имеете никаких доказательств того, что вы заплатили за квартиру, кроме расписки продавца, которая может быть легко подделана или утеряна.
• Через банковскую ячейку. Это самый популярный и безопасный способ расчета наличными. Он подразумевает закладку денег в арендованную банковскую ячейку, к которой имеют доступ только продавец и покупатель. Деньги передаются продавцу только после государственной регистрации права на квартиру и предоставления всех необходимых документов. В этом случае вы защищены от обмана продавца и проблем с регистрацией права, а также имеете доказательства того, что вы заплатили за квартиру, в виде договора аренды банковской ячейки и квитанции о ее открытии и закрытии.

Если вы выбрали безналичную оплату, то вы можете рассчитаться следующими способами:

• Прямым переводом со счета на счет. Это самый простой и дешевый способ расчета безналичными. Он подразумевает перевод денег с банковского счета покупателя на банковский счет продавца до или после государственной регистрации права на квартиру. В этом случае вы платите минимальную комиссию за перевод, но также рискуете потерять деньги в случае обмана продавца или проблем с регистрацией права. Также вы не имеете никаких доказательств того, что вы заплатили за квартиру, кроме распечатки из банкомата или интернет-банка, которая может быть легко подделана или утеряна.
• Через аккредитив. Это достаточно надежный и удобный способ расчета безналичными. Он подразумевает открытие покупателем в банке аккредитива - специального договора, по которому банк обязуется перечислить деньги продавцу при наступлении определенных условий, например, государственной регистрации права на квартиру и предоставления всех необходимых документов. В этом случае вы защищены от обмана продавца и проблем с регистрацией права, а также имеете доказательства того, что вы заплатили за квартиру, в виде договора аккредитива и квитанции о его исполнении.
• Через эскроу-счет. Это самый современный и безопасный способ расчета безналичными. Он подразумевает открытие покупателем в банке эскроу-счета - специального счета, на который он перечисляет деньги за квартиру, а банк замораживает их до момента исполнения всех условий сделки, например, государственной регистрации права на квартиру и предоставления всех необходимых документов. После этого банк перечисляет деньги продавцу или возвращает их покупателю в случае неисполнения условий сделки. В этом случае вы полностью защищены от обмана продавца и проблем с регистрацией права, а также имеете доказательства того, что вы заплатили за квартиру, в виде договора об открытии эскроу-счета и выписки по нему.

Подготовка и подписание документов

Пятый шаг к безопасной сделке - это подготовка и подписание всех необходимых документов для оформления права на квартиру. Это необходимо для того, чтобы закрепить юридические последствия сделки и получить свидетельство о государственной регистрации права на квартиру.

Для подготовки и подписания документов необходимо:

Составить и подписать договор купли-продажи квартиры. Это основной документ, который фиксирует условия сделки, права и обязанности сторон, стоимость квартиры, способ расчета, порядок передачи квартиры и т.д. Договор купли-продажи квартиры должен быть составлен в письменной форме и подписан продавцом и покупателем. Договор может быть составлен самостоятельно или с помощью риелтора или юриста. Также можно использовать типовые образцы договоров, которые можно найти в интернете или в специализированных изданиях. Однако при этом необходимо учитывать особенности конкретной сделки и вносить соответствующие изменения и дополнения в договор. Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие сведения:

• реквизиты сторон: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес регистрации продавца и покупателя;
• предмет договора: адрес, площадь, этаж, количество комнат, наличие балкона или лоджии, наличие мебели или техники в квартире;
• цена договора: общая стоимость квартиры в рублях, способ расчета (наличными или безналичными), порядок оплаты (до или после регистрации права), наличие аванса или задатка;
• правоустанавливающие документы: перечень документов, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве и т.д.);
• обременения и ограничения: наличие или отсутствие обременений на квартиру (ипотека, арест, сервитут и т.д.), наличие или отсутствие ограничений по продаже квартиры (несовершеннолетние или недееспособные собственники, проживающие лица и т.д.);
• порядок передачи квартиры: сроки и условия передачи квартиры от продавца к покупателю, составление акта приема-передачи квартиры, снятие с регистрационного учета проживающих лиц, передача ключей и т.д.;
• ответственность сторон: наступление ответственности сторон за нарушение условий договора, размер и порядок возмещения убытков, способы разрешения споров и т.д.

Подготовить и подписать другие документы, необходимые для сделки. В зависимости от характера сделки могут потребоваться дополнительные документы, такие как:

• согласие супруга (супруги) продавца на продажу квартиры. Если квартира является совместной собственностью супругов или была приобретена в период брака, то для ее продажи необходимо получить письменное или нотариально заверенное согласие другого супруга. Исключение составляют случаи, когда квартира была приобретена за средства, полученные до заключения брака или в качестве наследства или дарения;
• согласие других собственников квартиры на ее продажу. Если квартира принадлежит нескольким лицам по долевой собственности или по праву общей собственности (например, родственникам), то для ее продажи необходимо получить письменное или нотариально заверенное согласие всех собственников. Если один из собственников квартиры является несовершеннолетним или недееспособным, то для продажи его доли или всей квартиры необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства;
• согласие проживающих в квартире лиц на ее продажу. Если в квартире проживают лица, которые не являются ее собственниками, но имеют право пользования жилым помещением (например, члены семьи продавца или арендаторы), то они также должны выразить свое согласие на продажу квартиры. Согласие может быть дано в письменной форме или нотариально заверено. Если одно из проживающих в квартире лиц является несовершеннолетним или недееспособным, то для продажи квартиры необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства;
• заявление о государственной регистрации права на квартиру. Это документ, который подается в регистрационный орган для оформления права покупателя на квартиру. Заявление должно быть составлено в соответствии с установленной формой и подписано продавцом и покупателем. К заявлению прилагаются договор купли-продажи квартиры и другие документы, необходимые для регистрации права.

Государственная регистрация права на квартиру

Шестой и последний шаг к безопасной сделке - это государственная регистрация права покупателя на квартиру. Это необходимо для того, чтобы получить официальное подтверждение того, что вы стали собственником квартиры и имеете право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Для государственной регистрации права на квартиру необходимо:

• Подать заявление о государственной регистрации права на квартиру и приложить к нему все необходимые документы в регистрационный орган. Это можно сделать лично или через представителя по доверенности. Также можно подать заявление и документы через портал государственных услуг или через МФЦ. Срок рассмотрения заявления составляет 7 рабочих дней с момента его подачи.
• Получить свидетельство о государственной регистрации права на квартиру. Это документ, который подтверждает, что вы стали собственником квартиры и имеете право распоряжаться ею по своему усмотрению. Свидетельство выдается в регистрационном органе по месту нахождения квартиры или отправляется по почте. Также можно получить свидетельство в электронном виде через портал государственных услуг.

Если вы работаете с риелтором, он может помочь вам подать заявление о государственной регистрации права на квартиру и получить свидетельство. Если же вы решили обратиться к сервису СберБанка «Сделка под ключ», то вы можете заказать государственную регистрацию права на квартиру за 10 000 рублей. Это позволит вам завершить сделку без лишних забот и хлопот.

Заключение

Покупка квартиры - это серьезный и ответственный шаг, который требует тщательной подготовки и контроля. Для того, чтобы совершить безопасную сделку, необходимо выполнить шесть основных шагов:

• Проверка продавца квартиры
• Проверка квартиры
• Проверка обременений на квартиру
• Выбор способа расчета
• Подготовка и подписание документов
• Государственная регистрация права на квартиру

Вы можете провести все эти шаги самостоятельно или с помощью риелтора или юриста. Это позволит вам сэкономить время, деньги и нервы и купить квартиру с максимальной безопасностью и комфортом.

02.08.2023